过大桥,去中山投资

春江水暖鸭先知。闻“风”而动的香港投资者,早已先于粤港澳大湾区的概念提出,而在广深之外的珠三角城市寻找机会。

由此催生出大湾区物业顾问这一职业。Z先生所在的公司在这一行已浸淫十余年,专门为香港客户推荐公司认为具有投资价值的物业,并以珠三角城市居多。

每周周中,投资客参加他们从脸书等各种渠道上获知的投资讲座。若是感兴趣,到了周末,他们便集结“出团”,到内地考察物业项目,二手房、公寓、写字楼,以及近几年兴起的车位,都在投资之列。

10月20日一早,Z先生带领的投资考察团便向中山出发了。

Z先生是广东人,本科四年在珠海,研究生一年则在香港。读完研究生,他也顺理成章加入了“港漂”。还不到30岁的他身形高瘦,鼻梁上的黑框眼镜,以及西服和双肩包的穿搭令人感觉到他在年轻与老成之间的摇摆。

通过朋友介绍,我找到了他,也加入了中山考察团的行列。

9时30分在深圳罗湖口岸集合出发后,路上我和Z先生聊起了中山。

中山古称香山,因孙中山先生得名。政府官方资料称,中山位于珠江三角洲中南部,珠江口西岸,北连广州,毗邻港澳,总面积1783.67平方公里,常住人口314.23万,旅居世界各地海外华侨和港澳台同胞80多万人,连续多年保持广东省第5的经济总量。

物业顾问是Z先生刚从事一个月时间的兼职。不同于本科期间对中山的认识,他正从投资的角度研究这个城市,并从他的老板那里学到了一些。

例如,中山政府过去卖地多,导致住宅供过于求库存消化慢,单价长期处于四五千元,近几年才提升至一万多。与之对比,深中通道另一边的深圳南山区,单价过十万元的住宅比比皆是,邻市珠海因为港珠澳大桥的关系,行情也已上涨过一轮,中山房市成了明显的价格洼地。

再例如,车位的投资价值在内地不如住宅那样受重视,但在香港已经有广泛认知,香港最贵的车位要卖到600万元港币。因为住宅投资领域的同行较多竞争激烈,车位投资也成了Z先生公司的主打项目。

从罗湖口岸到中山,大致要经过滨海大道、广深沿江高速、莞佛高速、虎门大桥和广澳高速等。离开深圳宝安区驶入东莞,视线中的建筑物逐渐失去了高度并显出陈旧感。驶出牛头山隧道,车辆汇入莞佛高速前,拥堵的状况便出现了。

“虎门大桥,堵上半个小时已经是很好的情况。”Z先生说,时常发生的堵车状况使得全程时间很难预估。

聊到这里,我们展望了一下24日上午9时正式通车的港珠澳大桥。全长55公里的大桥港珠澳连接起两岸三地,从香港到珠海的时间将由过去的陆路3小时、水路1小时缩短为半小时,香港到中山和粤西地区的时间也随之缩短。

“未来肯定会尝试走大桥吧。”尽管内地和香港政府目前审核派发的两地牌数量有限,但Z先生表示带投资客搭乘跨境巴士或穿梭巴士也是可以的。

行至接近虎门大桥时,车流速度放缓。

港珠澳大桥的通车是粤港澳大湾区加快互联互通的一项标志性举措,或能与之相提并论的还有已经开工、预计将在2024年通车的深中通道。

尽管绝大多数人还未能体验大桥带来的通行效率,但对于快速出行带来大量人才流、资金流、货物流的想象早已借由媒体的描绘变得如此真实。

Z先生很细心地为我带来了一份10月20日当天的《头条日报》。这是在香港发行量最大的免费报纸,由星岛新闻集团创办。

报纸头版左下角,赫然印着头条标题——《大湾商住公寓掀热卖潮》。

记者这样写道:大桥通车在即,往返内地便捷,有港人年前已瞄准大桥的好处,在中山置业。中原地产项目部(中国及海外物业)副项目总监罗显桂表示,港人今年对在珠三角西面,包括珠海、中山及佛山,较热门的港珠澳大桥落脚点置业有不少憧憬……罗显桂续指,大湾区涵盖九市两区,其中多个城市都推出限购令,虽然港人在内地较难买到住宅,但有不少人都会买商住两用的公寓,令公寓销售额按年上升逾一倍,当中有近四成港人在内地买楼为自助。

耳听为虚,眼见为实。

经过两个多小时颠簸,我们首先抵达的是位于中山港口镇的一个在售商住公寓项目。公寓周围的环境和配套已经比较成熟,5.4米的层高设计及复式装修,意味着客户可以得到比产证面积更大的使用面积,颇具吸引力。

一到这里,销售人员便开始了热情介绍。在公寓售楼处的一张楼盘区位显示图上,周围的重要交通路线都被显著标识,销售人员也着重地讲到了从公寓到深中通道、港珠澳大桥以及中山北站(深茂高铁途经车展)所需要的时间。这些关键词正是粤港澳大湾区城市之间的重要联结。

前往样板房的底楼通道两边印着各式广告语,有的关于大湾区,例如“9+2城市群 世界影响力”“湾区总人口6000多万 未来将攀升至1亿人”;有的则关于楼盘,例如“900米深中通道出口 融城价值先锋”。可见开发商对大湾区概念带动销售寄予的期望之大。

第二站,位于南区的一处小区楼盘正在出售车位,售楼处一幅“大湾区车位价格概览”标出了大湾区九市二区的汽车保有量和最高车位价格。

中山以130万辆的汽车保有量和41万元的最高车位价格居中,肇庆和江门在这两项上的数值都更小一些,最贵车位达600万港币的香港,地位可能一时半会还很难被撼动。

销售人员见我盯着价格图看了较长时间,很及时地告诉我,概览图上还是几个月前的数据,现在中山的汽车保有量和车位价格都已快速增长。前年、去年分批次交房后,小区的大多数住宅还空着,但销售人员乐观表示,交房两年后往往能达到八成的入住率。

我们最后考察的是位于市中心的商业写字楼,接待我们的是一位在大湾区开办投资公司的年轻香港人。

关于现下投资中山的正确性,他侃侃而谈了许久。

例如,他认为中山处于大湾区中心点,拥有良好的地理优势环境,随着港珠澳大桥和深中通道的开通,深圳和香港将对中山产生巨大影响;他认为中山对于香港人有一种吸引力,这里与香港在语言、文化上更接近(不似深圳);他还发现周末上午8时到10时从香港尖沙咀码头到中山港的船票总是早早售罄,周日晚上6时到8时回香港的的船票也很难买到,可以印证他对中山投资价值的判断,等等。

商住公寓通道内的广告语。

投资客当场下单的情况,在我参加的这个考察团里并未发生。

“香港寸土寸金,香港人经历过土地升值的过程,也明白土地投资的重要。参团的年轻人以了解大湾区情况环境为主,年长一些的则更容易直接交付定金。”Z先生告诉我,有些客户一出手便是“一打”(车位)。

商住公寓的销售人员也谈到,买下公寓的既有中山当地人,也有不少香港人,”有些年纪大的想买下来等退休后来住。”

同行的L先生是物业投资的行家老手,但他只是细细看、细细问,并未出手。

L先生应是过半百的年龄,一身运动穿着,后背双肩包、脚踩徒步鞋。一问才知,他上个世纪末就到深圳开公司,2010年开始投资内地物业,买了卖,卖了再买。

频繁往来香港和内地的L先生,对广东各市情况极为熟稔。午饭时,他说到两地习俗差异的故事,引得饭桌上一片笑声。

原来,在香港,机动车驾驶室靠右并靠左行驶,和内地恰恰相反。香港的机动车到内地后变成靠右行驶,过人工收费站时,位于机动车右侧的驾驶员缴费很是不便。在内地,一旦机动车过收费站耗时过长,后面的车便开始鸣喇叭催促,这就会提醒收费站工作人员赶来帮助处理缴费;而在香港,后面的机动车通常只是安静等待,缴费出现问题时反倒不会有工作人员及时上前处理。

两地习俗差异的理解和消解需要时间,同样需要时间的还有内地在法律规制上的完善。

到内地购置物业,香港投资客对与之相关的法律问题、产权问题格外关注,对开发商资质也很在意,因为早年内地房地产市场不规范,常有开发商卷款、房屋烂尾等情况,造成投资损失。

如果投资车位,他们还常常要问起公寓销售情况如何、入住情况怎么样、住的都是什么样的人,车位有没有包租,包租到期后怎么办……

偶尔也会有一些听上去很有趣的问题。Z先生告诉我,曾有位客户问销售人员:如果自己的车位上发生了命案,业主有没有责任?

20日晚上8时,我们才回到罗湖,投资客们还要自行过关回香港。

临分别前,我向L先生询问当天的情形,他笑答,这一天他投资了自己的“时间”。

L先生打算卖掉在佛山某区的几处房产(这些购置于七八年的物业价格已经是当年的三倍多),再酌情入手单价更低的物业。我问他是否会考虑在中山投资,得到了肯定的答复。“我更看好我的家乡江门,那里的价格更低。”他最后补充道。

外汇规限和内地城市的限购令在巨大的投资热情面前,或许仅是个山丘。

“以前我身边的好朋友,他要去按摩,要去旅游,要去开茶餐厅,找我打听的都是深圳。最近这几个月,他们问起的都成了珠海。”关于投资,我又请教了香港创基地产策划集团有限公司董事长沈永年先生,他这样告诉我。

沈先生以商场策划起家,2002、2003年开始在内地置业,因为常在香港媒体上介绍物业投资经验,已是不少香港人心目中的“投资达人”。

10月22日下午,我们约在深圳海岸城西楼见面。他刚从同个写字楼的其他楼层搬下来,办公室还在收拾。因为物业投资顾问的业务越做越大,他新成立了一家公司专司该业,海岸城的这处办公室也将成为公司对内地和海外房地产物业的联展中心。

在他看来,前往内地投资物业的香港人,相比过去发生了一些变化。

一是人数上的变化,“现在多很多”。

二是年龄结构的变化,年轻人越来越多。不同年龄人群购置物业的目的也不尽相同,年纪大一些的大多买给后代,也有一些是供自己退休后住;年轻人则更偏重投资心态,因为在香港“上不了车”(买房),所以就选择在内地买。

“他们跟我说,”他模仿那些年长者的口气说道,“香港房价太贵了,我老了,想买一套房子给小孩。我在香港买不起,我就在大陆买一套,比如说中山、珠海,我就送给我的小孩,反正他有个地方住就可以了。”

“粤港澳大湾区将迎来十年的黄金期。”沈先生笃定地告诉我,“这是百年一遇的机会,我做生意几十年,真的没有遇到过这么好的机会。现在不做(投资),对不起自己。”

“港珠澳大桥开通、高铁香港段开通,深中通道6年后开通,大湾区要建成世界级别的湾区,你说哪有这么好的时机,是不是?”他说。